La signature d’un bail d’habitation, comme sa résiliation, recèle de nombreux pièges, et beaucoup de règles impératives doivent être respectées.
Quel type de contrat choisir ?
Le contrat de location, que l’on appelle le bail, est un contrat écrit, signé du locataire et du bailleur, qui précise clairement les droits et obligations de chacune des parties. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé s’il est directement établi, sur papier libre ou sur modèle prérédigé, par le propriétaire et le locataire. Cependant, pour garantir aux parties une plus grande sécurité juridique, le contrat peut également prendre la forme d’un acte rédigé par un notaire.
Pourquoi l’acte notarié est-il une garantie ?
Le bail notarié garantit l’équilibre du contrat, dans la mesure où le notaire s’assure que le bail prend en compte les intérêts de chacun et qu’il est conforme au droit en vigueur. En tant qu’acte authentique, il a « force probante » (il ne peut être contesté), il est exécutoire (il a valeur de jugement) et il est opposable à tous. Le coût de l’acte sera divisé entre les deux parties.
Que doit contenir le contrat de bail ?
Le bail doit comporter certaines mentions légales qui sont obligatoires. Il s’agit, entre autres, de l’état civil des parties, du montant du loyer, de la date d’entrée en jouissance du locataire, de la durée du contrat et du montant du dépôt de garantie. Le locataire n’ayant pas que des devoirs mais également des droits, le bail doit comporter en annexe les diagnostics techniques devenus obligatoires pour les locations, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb et le plan de prévention des risques naturels et technologiques.
Le bailleur peut-il exiger une garantie financière ?
Il est presque systématique aujourd’hui que le bailleur demande au locataire la caution d’un tiers comme garantie supplémentaire. Le locataire doit donc se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir ce cautionnement. C’est un engagement important pour le tiers, pouvant avoir de lourdes conséquences : le tiers s’engage à remplir l’obligation de paiement du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Attention ! Le cumul du cautionnement avec la garantie « loyers impayés » n’est pas possible.
Quels sont les locaux concernés et comment s’assurer que le logement qu’on va louer est aux normes ?
Le local doit être à usage de résidence principale et répondre aux exigences du décret du 30 janvier 2002 qui définit les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires et qui précise les éléments d’équipement et de confort qui doivent exister dans le logement. Le locataire est en droit d’exiger du propriétaire la mise en conformité du logement.
Quand peut-on résilier son contrat de location ?
Le locataire d’un logement loué à usage d’habitation principale peut donner son congé et résilier son bail à tout moment, dans des conditions strictement encadrées par la loi. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois, pouvant être ramené à un mois si le locataire :
• perd involontairement son emploi. Sont donc exclus les changements d’activité professionnelle volontaires, les départs à la retraite, les démissions ;
• fait l’objet d’une mutation professionnelle ;
• retrouve un emploi à la suite d’une période de chômage ;
• trouve un premier emploi ;
• perçoit le RSA ;
• est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.
Comment s’effectue la résiliation ?
Le congé doit être notifié au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, ce dernier ayant l’avantage d’être incontestable. Si le logement est occupé par un couple marié ou deux concubins pacsés, ceux-ci sont légalement cosignataires du bail et le congé doit donc être donné par chacun. Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis et ne peut pas les imputer sur le montant du dépôt de garantie versé.
Qu’en est-il de la garantie versée à la signature du bail ?
La garantie déposée par le locataire ne le dispense pas de payer son loyer jusqu’à la fin du préavis car elle est destinée au paiement d’éventuelles dégradations dans le logement, ou de loyers ou charges impayés. Si le propriétaire ne prélève pas la garantie (par suite de l’état des lieux), elle doit être restituée dans les 2 mois suivant la remise des clés.
Un état des lieux est-il obligatoire ?
Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clés. Le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Les dégradations éventuelles sont à sa charge mais pas les conséquences de la vétusté.
Le propriétaire peut-il résilier le bail ?
Le propriétaire souhaitant reprendre le logement loué ne peut le faire qu’à la fin du bail avec un préavis minimum de 6 mois et uniquement dans trois cas :
• pour un motif légitime et sérieux – retards répétés dans le paiement des loyers, troubles de voisinage ;
• s’il veut vendre le logement loué, et le locataire est prioritaire. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente (un prix doit obligatoirement être stipulé) ;
• si la reprise du logement loué va constituer la résidence principale du propriétaire ou d’un membre de sa famille.
Des règles spécifiques s’appliquent pour le locataire âgé de plus de 70 ans.
Des règles de forme très strictes prévalent à ces mécanismes de congé donné par le bailleur. Il convient de se renseigner auprès de son notaire.
Le locataire est parti sans laisser d’adresse. Le bailleur doit-il respecter la procédure d’expulsion ?
Non, la loi du 22 décembre 2010 et son décret d’application ont établi de nouvelles règles qui prévoient cinq phases. Un peu lourde, cette procédure permet néanmoins une reprise du local plus rapidement qu’avant la réforme.
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