Location meublée : tout ce que vous avez toujours voulu savoir...

La location meublée est un statut fiscal intéressant pour vos investissements immobiliers mais encore faut-il savoir s'en servir à bon escient car sinon les ennuis vont se mettre à pleuvoir ou les désillusions à fleurir !

La location meublée est une activité civile mais sur le plan fiscal, elle est commerciale. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle la SCI n'est pas la société adaptée. Si vous souhaitez mettre en société cette activité, il vous faudra passer par la SARL de famille.

Le caractère commercial suppose d'abord de vérifier le règlement de copropriété pour s'assurer que celui-ci l'autorise. Certains règlements de copropriété peuvent en effet l'interdire. L'intégration dans ce règlement d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive, assortie de l'interdiction de l'exercice de professions libérales, empêche ainsi purement et simplement toute activité professionnelle ou commerciale. L'évolution de la jurisprudence ces dernières années peut même rendre rédhibitoire une clause d'habitation bourgeoise non exclusive.

Si vous louez votre bien de manière saisonnière, les conséquences pourraient être lourdes...

Vous l'aurez compris : avant de vous lancer dans la location meublée, vous devrez au préalable vérifier ce point avant toute autre démarche...

Revenons au statut fiscal.

Deux choix s'offrent à vous : le micro-BIC, avec un abattement de 50 % (forfait qui représente vos charges), est automatique si vos recettes sont inférieures à 70 000 pour le meublé classique de longue durée et à 72 600 pour la location saisonnière ou l'option pour le réel (si vos charges dépassent les 50 %). Des simulations s'imposent donc au préalable.

Le réel vous permet d'amortir vos acquisitions (bien immobilier et meubles). L'amortissement est en quelque sorte une charge fiscale déductible de vos recettes qui va donc participer à la réduction de votre résultat imposable. Il est particulièrement intéressant dans le cadre du meublé de longue durée car, le plus souvent, les revenus seront ainsi non imposés.

En outre, il est vrai que les loyers en meublé (comparés à la location nue) sont souvent plus importants, voire très conséquents en location saisonnière.

S'il s'agit de votre résidence principale, vous n'aurez pas de démarche à faire (à part vérifier le règlement de copropriété), si vous ne dépassez pas 120 jours de location, sauf à Paris, dans les villes de plus de 200 000 habitants, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, mais aussi dans certaines communes ayant adopté ces formalités, et où vous devrez vous faire enregistrer à la mairie avec un numéro.

Dans le cas ou vous dépassez les 120 jours, vous devrez respecter les textes de la même manière que si vous louiez votre résidence secondaire. Et dans ce cas, à Paris, seul le local commercial autorise la location touristique sans compensation financière. Le changement d'usage en hébergement hôtelier est alors exigé. Sinon vous devrez demander un changement d'usage de l'habitation vers un local commercial ! Et ce n'est pas gagné en général.

Avec la crise sanitaire, la demande de meublé saisonnière s'est fortement réduite (certains évoquent une baisse de 40 % de la demande).

Quelles sont les conséquences ?

Certains ont bâti leur modèle d'investissement sur l'achat à crédit de deux ou trois appartements, voire plus, pour faire de la location saisonnière. L'épidémie étant passée par là, ils se retrouvent avec les charges des prêts à régler mais les recettes ne sont plus au rendez-vous. Certains sont donc contraints de vendre dans l'urgence, et d'autres se rabattent sur la location meublée de longue durée, plus classique, et certes moins rentable en apparence, mais qui permet au moins de payer les charges...

En conclusion

La martingale n'existe pas. Il est vivement recommandé de diversifier vos investissements. Et surtout quand vous bénéficiez d'un rendement élevé. Il est le plus souvent la contrepartie d'un risque. Il faut donc se poser la question de savoir si votre situation patrimoniale vous permet d'absorber ou non ce risque.

Le maître-mot pour la fermière qui recueille ses œufs est de ne pas les mettre tous dans le même panier. Un principe à appliquer d'urgence à la gestion de votre patrimoine... si ce n'est déjà fait !