SCPI, OPCI... un beau millésime 2019 !

Avec la baisse des taux, c'est la baisse des rendements annoncée qui se manifeste notamment sur les fonds euros des contrats d'assurance-vie.

Le placement chouchou des français étant les fonds euros, les épargnants ressentent sérieusement la nécessité de trouver des solutions alternatives pour rémunérer leur épargne.

Les plus dynamiques en termes de risque se reportent sur les marchés financiers à travers leur PEA et sur les unités de compte de leurs contrats d'assurance-vie.

Mais ceux dont le profil est plus défensif optent pour des supports moins volatiles et privilégient la distribution de revenus. C'est pourquoi ils s'orientent tout naturellement vers l'immobilier sous toutes ses formes et notamment les SCPI, les OPCI et les FPI.

Que recouvrent ces sigles barbares ?

La différence essentielle réside dans leur composition. Ainsi, les SCPI détiennent presque exclusivement de l'immobilier (à l'exception des supports financiers d'attente pour placer la trésorerie). Les OPCI, quant à eux, peuvent détenir des biens immobiliers et être investi sur les marchés financiers. Enfin, les FPI sont investis essentiellement en immobilier et pour le surplus sur les marchés financiers et/ou en liquidités.

Les secteurs sont très variés. Ainsi, les investissements peuvent porter sur des bureaux, des commerces, des locaux d'activité, des plateformes logistiques (type La Poste ou Amazone...), des crèches, des cabinets médicaux ou encore des murs de laboratoire, mais aussi sur des Ehpad, des résidences de tourisme ou étudiantes, et des hôtels...

Les secteurs géographiques peuvent également être très variés. Ces sociétés de gestion peuvent ainsi investir en France mais également à l'étranger, en Europe ou hors Europe.

Certaines SCPI vont rester Franco-françaises, et privilégier les régions. D'autres vont panacher Paris Ile-de-France et les régions. Enfin certaines investissent à l'étranger sur une zone spécifique (Allemagne, Italie...) ou en panachant différentes destinations européennes (Pays-bas, Allemagne...). Les raisons de cette diversification sont économiques et fiscales.

– économiques : pour diversifier mais surtout aller encore et toujours chercher du rendement à l'étranger si on ne le trouve plus en France,

– fiscales : pour bénéficier d'un traitement plus favorable permettant de préserver l'essentiel des revenus distribués.

En effet, rappelons que la fiscalité sur les revenus fonciers est très lourde avec des prélèvements compris entre 47,20 % à 62,20 % pour les tranches d'impositions de 30 à 45 %. En d'autres termes, une SCPI franco-française qui distribue du 5 % avant fiscalité ne laissera dans votre poche que 2,64 % net d'impôt (TMI = 30 %).

Cette autre SCPI dont les revenus sont panachés Allemagne, Pays bas ou Belgique vous laissera un beau taux de 4,20 % net de fiscalité.

Pour les rendements, la moyenne 2019 sur les SCPI est encore très intéressante avec 4,40 % ( avant fiscalité). La moyenne de la revalorisation de la part est, quant à elle, de + 1,40 %. Mais les meilleures performances réalisées sont encore supérieures à 6 % net pour deux petites nouvelles que nous n'hésiterons pas à suivre de près...

Pour les SCPI matures que nous recommandons régulièrement depuis plusieurs années, les résultats vont de 4,97 % à 5,92 % ! Nous insistons sur ce dernier résultat qui est tout à fait intéressant car il est réalisé alors même que les porteurs de parts ont bénéficié encore récemment d'une revalorisation du prix de la part !

Attention, car ce type de SCPI franco-française, verra son rendement amputé par la fiscalité. Pour le préserver, nous vous invitons à opter pour l'achat de la seule nue-propriété, pour vous constituer un beau petit capital. En effet, vous bénéficierez ainsi d'une décote sur le prix de la part car vous renoncerez aux revenus. Pour autant, arrivés à la retraite, vous pourrez récupérer la pleine propriété des parts, et l'intégralité des revenus, cette fois dans une tranche d'imposition beaucoup plus faible.

Certains OPCI tirent également très bien leur épingle du jeu, avec une performance nette de 5,17 % en 2019, laquelle est tout à fait honorable et la performance annualisée sur 3 ans ressort à 4,64 % et pour la catégorie à 5,07 %. Ce sont ces types de supports, vers lesquels nous orientons nos clients en matière d'assurance-vie et ce, depuis plusieurs années, tout en les panachant avec des SCI. Ce qui permet ainsi, d'obtenir des résultats tout à fait honorables, avec moins de volatilité et moins de frais.

Conclusion

Alors me direz-vous que choisir ? Votre profil de risque devra vous guider.

Avant d'investir, nous vous conseillons de vous renseigner sur la maturité et la qualité de l'équipe de gestion, la composition du patrimoine, le type de secteur d'activité, la fiscalité, sans oublier le taux d'occupation physique et financier et enfin le report à nouveau. Et pour terminer éviter de succomber aux opérations de marketing !

Un professionnel à vos côtés saura vous guider et vous accompagner dans ces choix.