Au moment de l'installation, il est parfois difficile de trouver un local où exercer. Certains choisissent donc la location. Plusieurs types de contrat peuvent alors être proposés au praticien qui ne cerne pas nécessairement les incidences du contrat proposé. Nous faisons donc le point sur les différences entre bail professionnel et bail commercial.
Le bail professionnel
Il s'agit d'un contrat de bail destiné aux personnes physiques ou morales exerçant une profession libérale, réglementée ou non, dans un local dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Disposant d'un cadre juridique souple, il doit obligatoirement respecter six points : être rédigé par écrit, être de 6 ans minimum, pouvoir être reconduit tacitement pour la même période, permettre au seul locataire de dénoncer le bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois alors que le bailleur ne peut le dénoncer qu'à son échéance en respectant un préavis de 6 mois, donner compétence au TGI (juge civil professionnel) en cas de litige. Pour le reste, les parties sont libres de définir les clauses du contrat, et notamment le loyer, ses modalités de révision (quel indice applicable ?), le droit ou non à sous-location... Le bail professionnel présente donc deux grands avantages. D'une part, il peut faire l'objet d'une négociation entre les parties. D'autre part, le locataire est préservé d'une rupture avant le terme du contrat, par période de 6 ans, alors que lui peut sortir des locaux à tout moment sous réserve d'un préavis de 6 mois.
Le bail commercial
Il arrive de plus en plus fréquemment qu'il soit proposé au professionnel de santé de soumettre le bail professionnel au cadre juridique des baux commerciaux. En d'autres termes, les parties conviennent que des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel seront soumis au statut du bail commercial. Attention : la volonté des parties doit être claire, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit expressément inscrit au contrat ! Et pour cause : le bail commercial est plus contraignant que le bail professionnel. Conclu pour une durée de 9 ans minimum, le droit de résiliation du locataire n'est reconnu que tous les 3 ans. Ainsi, contrairement au bail professionnel, il ne peut dénoncer le contrat à tout moment. Tout comme le bail professionnel, le bail commercial se prolonge tacitement au-delà du terme fixé. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Si le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail, le locataire dispose d'une indemnité d'éviction.
Pourquoi choisir le bail commercial ?
Il permet de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. Pour en bénéficier, le locataire doit en faire la demande au bailleur dans les 6 mois précédant l'expiration du bail. En cas de refus du renouvellement du bail commercial par le bailleur, le locataire bénéficie d'une indemnité d'éviction. Cette indemnité est une compensation financière destinée à couvrir les frais de déménagement nécessités par le transfert du fonds libéral en raison du non-renouvellement du bail.
Pourquoi ne pas choisir le bail commercial ?
Pour le manque de souplesse dans la résiliation puisque le locataire ne peut dénoncer le bail qu'à l'issue de chaque période triennale, à moins d'obtenir l'accord du bailleur, alors que le bail professionnel peut être dénoncé à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. De plus, la révision du loyer intervient à chaque période triennale, contrairement au bail professionnel qui est révisé uniquement à l'échéance du contrat et sous réserve que les parties aient prévu une clause d'indexation.
Le professionnel de santé doit être vigilant sur le type de contrat auquel il souscrit. Le bail professionnel paraît plus adapté du fait de sa souplesse, notamment si l'installation est « temporaire », dans l'attente de l'acquisition d'un local propre. Le bail commercial ne présente finalement que l'avantage de disposer d'un droit à renouvellement ou d'une indemnisation en cas de dénonciation par le bailleur.