Location meublée : des rendements qui font rêver !

Vous recherchez des rendements élevés et la sécurité de la pierre ? Alors la location meublée avec services est faite pour vous. D'autant que la fiscalité sur ces revenus est plutôt très favorable : ils sont peu ou non imposés sur longue période.

Vous pouvez ainsi investir dans le neuf sur des secteurs tels que la résidence étudiante, la résidence senior, l'EHPAD ou encore la résidence d'affaires ou de tourisme. Selon l'exploitant (sa gestion), la ville où se situe la résidence et son emplacement, le rendement sera plus ou moins élevé. La fourchette de rendements sera de l'ordre de 3,80 à 4 % brut avant charges. Précisons que les charges sont généralement faibles en raison de l'absence de frais d'entretien. En outre, les postes énergétiques sont plutôt eux aussi bien contrôlés.

Mais si vous vous penchez sur les rendements nets de ces mêmes résidences sur le marché secondaire, vous pourrez trouver du 4 % net de tout !

Qu'est-ce que le marché secondaire ? Ce sont les biens neufs, récents ou anciens qui sont revendus parce que le propriétaire a besoin de trésorerie ou parce qu'il souhaite alléger son IFI ou encore parce qu'il réalise une plus-value qu'il veut capturer.

Des sociétés spécialisées dans cette revente interviennent sur ce marché. Les plus sérieuses, avant de proposer les biens sur le marché, vont auditer ceux-ci et établir un cahier des charges pour ces biens à nouveau proposés sur le marché.

Ainsi, bien qu'ils soient rares, les biens toxiques (mauvais emplacements et départ de l'exploitant) seront éliminés. Pour les autres, le bail sera renégocié et un nouveau loyer (donc un nouveau rendement) redéfini.

Celui-ci sera fonction de la santé financière de l'exploitant, de la durée restant à courir sur le bail, du track record de l'exploitation, de l'emplacement de la résidence, du prix au m², des charges. Ces critères vont permettre de sortir un nouveau rendement qui sera défini en fonction du risque.

Ainsi, sans surprise, un bien présentant un rendement de l'ordre de 3 % est en principe patrimonial, c'est-à-dire qu'il bénéficie d'un superbe emplacement, avec un exploitant de renom disposant d'une excellente surface financière.

En revanche, un bien présentant un rendement de l'ordre de 7 ou 8 % est nécessairement plus risqué. Ceci se traduit notamment par une forte probabilité de renégociation de loyers. Alors, bien sûr, il sera pratiqué une décote sur le prix du bien pour tenir compte de cet aléa. Du coup, le rendement sera dopé.

Vous pouvez aussi rencontrer des biens avec des baux dits en tacite, c'est-à-dire que le bail n'a pas été renouvelé. Selon l'exploitant, ce bien présentera plus ou moins de risque. Si le risque est important, comme le départ de l'exploitant, il sera là encore pratiqué une décote, qui pourra aller jusqu'à 30 % ! Une situation de ce type peut constituer une opportunité à saisir car, dans ce cas, le bien est libre et vous pouvez le revendre avec une belle plus-value !

Donc, en conclusion, le marché secondaire peut vous permettre de saisir de belles opportunités de plus-values à terme, de très beaux rendements immédiats ou encore vous offrir la sécurité de revenus réguliers sans aléas.

De tels rendements ne se refusent pas en cette période de taux négatifs... et ce d'autant qu'ils sont peu ou non imposés.

Bref, un marché où il y en a pour tous les goûts. Le point clef est de bien identifier comme toujours votre besoin et le couple rendement/risque.

Un parfait produit de retraite... ou de spéculation immobilière !

Exemples

Résidence patrimoniale, cœur de ville à Lyon, avec une rentabilité de 4,20 %.

Résidence étudiante avec revenus réguliers sans aléas, de 4,70 % avec un exploitant de premier plan dans la région parisienne.

Résidence de tourisme avec plus-value potentielle, rendement de 5,80 %, pour un prix au m² de 2 770 € (fourchette de prix de marché de 2 300 € à 5 300 €).