IFI mode d'emploi...

Rappelons que, depuis le 1^er janvier 2018, IFI a chassé l'ISF. Ne restent plus que les biens immobiliers directs ou indirects imposés sur la fortune immobilière et seulement si leur valeur dépasse 1 300 000 euros.

Il est très important de bien valoriser ces biens car la déclaration en question est désormais très simple à vérifier, juste quelques lignes ! Sauf quand vous détenez des sociétés où cela peut se compliquer !

Comment doit-on valoriser ces biens pour cette déclaration ? C'est très simple, c'est la valeur dite vénale. C'est-à-dire la valeur qui résulterait de la vente de votre bien. On ne peut pas être plus concret.

Ainsi, notre client, le docteur C., a déclaré son bien pour un montant de 800 000 euros. L'administration fiscale revient vers lui et considère que ce bien est sous-évalué ! Pour ce faire, l'administration fiscale a constaté les ventes qui ont eu lieu à toute proximité du bien en question et a tiré la conclusion du prix au m² à appliquer dans son cas. 

Il reste ensuite à discuter bien entendu concrètement de l'état du bien. Est-il réellement comparable au vôtre, en termes d'aménagement, d'entretien, d'étage, d'orientation, de proximité, d'ensoleillement ?

Exemple 1. Le Docteur V. détient un bien près de Chamonix, situé sur un couloir d'avalanches ! La décote est pour le moins justifiée.

Exemple 2. Dans la base de données des ventes nationales figurent deux biens dans le même immeuble avec un prix au m² complètement différent : l'un a été acheté brut de béton et l'autre complètement aménagé et équipé. Or, c'est le prix de vente qui est enregistré et qui, parfois, n'est pas représentatif de la réalité !

En conclusion

Sur ce point, soyez très attentif aux valorisations de vos biens si vous souhaitez éviter de mauvaises surprises les années suivantes.

À vos biens immobiliers détenus en direct, il conviendra d'ajouter les SCPI pour leur valeur de retrait et les unités de compte immobilières détenues dans les contrats d'assurance vie. Et, bien entendu, il conviendra de valoriser les parts de sociétés immobilières détenues qui ne seraient pas professionnelles.

Au passif, là aussi, c'est désormais très simplifié car vous ne pourrez déduire que les taxes relatives à la détention du patrimoine, donc les taxes foncières. En revanche, bien sûr, vous pouvez continuer de déduire les emprunts avec une particularité pour les prêts in fine qu'il convient en quelque sorte de rendre linéaires comme un emprunt amortissable, en fonction du nombre d'années restant à courir et du capital restant dû.

Reste que, au final, tout compte fait, vous êtes encore imposable à l'IFI cette année. Que vous reste-t-il comme solution pour ne plus l'être les années suivantes tout en gérant correctement votre patrimoine ? Car convertir l'intégralité de son patrimoine en actifs financiers n'est certes pas la solution idéale non plus.

Pour conserver de l'immobilier, préférez la nue-propriété car alors les biens ne sont pas imposables à l'IFI et c'est plutôt une excellente solution patrimoniale pour qui veut se constituer un patrimoine pour sa retraite plus rapidement, s'offrir le pied à terre de ses rêves à moindre coût ou encore transmettre là aussi à moindre coût. 

En effet, vous achetez un bien immobilier ou des parts de SCPI avec une décote variable selon la durée de démembrement et, au terme, vous récupérez la pleine propriété. Le bien sortira de l'IFI tant qu'il sera démembré. Mais, d'ici le terme, tout peut arriver... Il convient d'apprendre à savourer le moment présent !

J'ai souscrit des parts de SCPI et je ne comprends pas car je n'ai toujours pas touché mes loyers. Est-ce normal ?

A priori, oui car les SCPI de rendement sont caractérisées par ce que l'on appelle des délais de jouissance. Ce qui veut dire qu'il est prévu des délais (plusieurs mois, variable selon les SCPI) entre la souscription de celles-ci et la perception des loyers afin de préserver en quelque sorte les intérêts des associés déjà existants.