Faut-il louer ou revendre un bien immobilier ?

Remettre en location

Vous avez besoin de revenus ; vous concluez que vous n’avez pas d’autres choix que de louer ! Il conviendrait au préalable de se poser certaines questions : quel loyer ? quelle rentabilité avant et après charges ? que vous reste-t-il après la fiscalité ?

Le loyer

Il est déterminé par le marché locatif. En consultant les annonces et les agences immobilières, vous pourrez très vite vous faire une idée du loyer à retenir.

Les charges

Elles sont déterminantes : plus le bien est ancien, plus la probabilité que les charges soient élevées est forte. Les travaux d’entretien peuvent devenir récurrents et le problème de l’énergie est aussi très présent : bon nombre de ménages ont désormais des difficultés à régler leurs notes de chauffage par exemple.

Résultat : le locataire préférera un autre bien, moins énergivore.

Si la rentabilité avant fiscalité mais après charges est correcte (4 % nette), il est préférable de louer votre bien en meublé mais à titre de résidence principale pour le locataire (si le règlement de la copropriété l’autorise bien entendu).

Conclusion

Au vu des résultats, en termes de rentabilité nette, sauf cas particulier et location meublée, clairement vous aurez intérêt à vendre le bien. D’autant que souvent des capitaux importants sont immobilisés avec une faible rentabilité. D’autre part, les biens immobiliers sont plus difficiles à partager en cas de transmission. Enfin, c’est sans compter les aléas de la location comme la période de vacance locative.

Taxe sur la plus-value

Souvent, il nous sera opposé : « Oui mais je vais devoir payer une taxe sur la plus-value ! » Encore faut-il qu’il y ait plus-value. Et si elle existe, autant la capturer car, si le bien vous rapporte entre 0,5 et 1 % net de tout, il est urgent de le vendre car la rentabilité récupérée avec un nouvel investissement payera largement la taxe sur la plus-value !

Ainsi, vous cédez le bien et pourrez en investir le montant en SCPI de rendement européenne (fiscalité très favorable et exonéré de CSG/CRDS) avec un revenu de l’ordre de 4,5 %, en assurance-vie avec un revenu de l’ordre de 2 à 4 %, voire nettement plus selon le risque que vous souhaitez prendre (fiscalité très favorable), ou encore en immobilier mais avec le statut de la location meublée avec un loyer de 4,2 % sans fiscalité ou très peu (sauf l’IFI) durant de longues années.

Vendre le bien

Cela s’imposera dès que la rentabilité sera trop faible après impôts ou si vous souhaitez ne plus être imposable à l’IFI, lorsque vous aurez besoin de liquidités ou tout simplement afin de réduire vos impositions (IR et IFI).

Il est vrai que depuis l’institution de l’IFI, les candidats vendeurs se font plus nombreux. Pour réduire l’IFI, les solutions sont l’assurance-vie, l’investissement en compte titres (et l’enveloppe PEA), en SCPI ou en immobilier direct et dans ces deux cas vous opterez pour le démembrement. En effet, la nue-propriété de ces biens n’est pas imposable.

Notre conseil

Auditez la rentabilité de vos biens, en toute objectivité, arbitrez et vendez au mieux pour enfin investir pour une meilleure rentabilité nette et surtout pour des placements adaptés à vos besoins.