Airbnb : l’étau se resserre !

Rappel des règles préexistantes

Pour pouvoir louer en Airbnb, généralement, il faut obtenir un changement d’usage auprès de la mairie afin de passer en catégorie « meublé de tourisme ». Cette autorisation est le plus souvent très difficile à obtenir car les mairies ont à cœur de préserver le logement.

Vous devez aussi obtenir l’autorisation de la copropriété, compte tenu des nuisances engendrées pour les copropriétaires (arrivée des touristes en pleine nuit, bruit, dégradation des parties communes avec les valises, etc).

En pratique, une infime minorité de propriétaires respecte ces règles.

Le « fichage » est en marche

- Pour pouvoir mettre son appartement sur la plateforme, il faudra avoir obtenu un numéro d’immatriculation de la mairie. Les agents vérifieront que les autorisations d’urbanisme dont nous venons de parler ont bien été obtenues !

- Le nombre de nuitées autorisé sera de 120 par an.

Les propriétaires qui ne seront pas dans les règles ne pourront plus mettre en ligne leur bien et ne pourront donc plus le louer par ce biais.

Ces règles seront mises en place à Paris dès décembre prochain et au 1^er mars 2018 à Bordeaux.

Les sanctions

En l’absence d’autorisation d’urbanisme ou si vous dépassez le nombre de nuitées autorisé, l’amende encourue est de 50 000 € par logement.

Les amendes infligées aux propriétaires sont passées de 45 000 € à 615 000 € depuis le 1^er janvier à Paris. La mairie a ainsi mis en œuvre des gros moyens pour accélérer les contrôles des propriétaires. Les investigations vont loin : épluchage des sites de location, plaintes des syndicats suite aux nuisances sonores subies par les voisins, etc. Avec le système d’immatriculation, les contrôles seront simplifiés.

Le fisc

Bon nombre de propriétaires ne déclarent pas les loyers ainsi perçus, le manque à gagner est donc grand pour les finances publiques.

Grâce à ce fichier, les loyers perçus seront affichés et l’Administration aura ainsi toutes les informations nécessaires si ces loyers n’ont pas été déclarés au titre de l’impôt sur le revenu ! Elle remontera bien entendu sur le nombre d’années non déclarées.

De même, ce fichier sera un outil précieux pour l’ISF (ou IFI lorsque seul l’immobilier restera taxable). Si les recettes dépassent 23 000 €/an, elles seront assujetties au RSI.

Que faire si vous n’êtes pas dans les clous ?

- Régulariser auprès des services de l’urbanisme, mais cela va s’avérer très difficile comme nous l’avons vu.

- Louer le bien « classiquement », en meublé résidence principale du locataire. La rentabilité sera moindre mais, au moins, vous serez dans la légalité et pourrez dormir tranquille.

Ces nouvelles règles peuvent être également l’occasion de faire du tri dans vos biens et d’envisager une cession, pour les moins rentables (classiquement loués), ou de capturer une plus-value !

D’autres alternatives existent : profiter des avantages de la location meublée en toute légalité et sérénité.

Conclusion

Les beaux jours de ces plate-formes vont très vite être de l’histoire ancienne. Mieux vaut ne pas faire l’autruche et prendre la bonne décision avant l’application de ces nouvelles règles restrictives.