Les atouts de l’acquisition de son local professionnel

Intégration du bien dans le patrimoine professionnel

Il s’agit comptablement d’une immobilisation. De ce fait, le praticien pourra déduire les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt ainsi que la taxe foncière et pratiquer l’amortissement du prix d’achat. Également, le professionnel peut, au moment de la cession, bénéficier du régime d’abattement sur les plus-values immobilières. Ce dispositif constitue un abattement calculé selon la durée de détention du bien, pouvant se traduire par une exonération totale au moment de la vente ou de la transmission de l’immeuble. Pour en bénéficier, le bien doit être inscrit depuis au minimum 5 ans à l’actif de l’entreprise et doit être affecté à son exploitation. L’abattement s’élève à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année. Ainsi, l’exonération est acquise au bout de 15 ans. Lorsque la question de l’acquisition d’un bien professionnel se pose, il convient de s’assurer de la rentabilité de l’investissement mais aussi de la pertinence de l’achat au regard du nombre d’années restant à exercer. Acquérir un bien en fin de carrière peut ne pas être judicieux, à tout le moins si on l’intègre dans le patrimoine professionnel.

Intégration du bien dans le patrimoine personnel

La constitution d’une société civile immobilière (SCI) semble pertinente. Ce type de société a pour objet de détenir et de gérer des biens immobiliers. Elle peut être constituée d’au minimum deux personnes, physiques ou morales. Il peut s’agir de conjoints, d’ascendants, de descendants, d’associés… En cas de constitution de SCI, c’est elle qui est propriétaire de l’immeuble acquis ; en d’autres termes, les associés ne sont pas propriétaires de l’immeuble mais de parts sociales de la SCI. Ces parts sont cessibles, à titre gratuit ou à titre onéreux. La SCI présente l’avantage de permettre la détention d’un immeuble à plusieurs sans qu’il y ait indivision. Il s’agit donc d’une solution particulièrement intéressante pour partager un local entre plusieurs associés. La SCI est translucide : chaque associé est imposé directement sauf à ce que la société opte pour l’impôt sur les sociétés. Il convient de souligner que lorsqu’une SCI est constituée, le loyer payé par le praticien génère des revenus fonciers qui accroissent le revenu imposable des associés de la SCI. Il convient donc de bien apprécier la pertinence fiscale du système pour comparer les deux modes d’acquisition (patrimoine professionnel ou personnel).

Mécanisme alternatif

Il convient également d’envisager le mécanisme du crédit-bail. En effet, si le praticien est dans l’incapacité de payer, à son installation, le prix d’acquisition d’un local, il peut opter pour ce système. L’immeuble est acheté par un organisme financier (le crédit-bailleur) qui va le louer au praticien pendant une longue durée (de 12 à 20 ans en général). À l’expiration de la période de location convenue entre les parties, le praticien pourra acheter le bien en payant le prix convenu au moment de la conclusion du contrat : on dit qu’il lève l’option d’achat. Pendant la durée du bail, les loyers payés sont déductibles du résultat imposable. À l’acquisition, l’acquéreur est fiscalement soumis aux droits de mutation et au paiement de la plus-value constatée entre le prix d’achat fixé à la conclusion du contrat et la valeur réelle de l’immeuble au moment de la levée d’option.