Loi Malraux nouvelle formule : que du bonheur !

Les immeubles pouvant en bénéficier

Les immeubles doivent désormais être situés dans des sites patrimoniaux remarquables classés. À défaut, la restauration de l’immeuble doit avoir été déclarée d’utilité publique, ou encore l’immeuble doit être situé dans l’un des anciens 40 quartiers dégradés (listés par décret), ou dans les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (liste restant à paraître).

Par ailleurs, l’immeuble doit être destiné à l’habitation après travaux, même si ce n’était pas sa destination première ; travaux qui doivent aboutir à une restauration complète de l’immeuble.

D’une manière générale, nous sommes très favorables à ce dispositif parce que le devenir du secteur est protégé. Grâce à cette loi, un grand nombre de villes françaises vont pouvoir rénover et mettre en valeur leur cœur de ville. Donc, en général, la règle de l’emplacement sera le plus souvent validée.

Il conviendra toutefois d’être sélectif en préférant des villes dynamiques.

Il conviendra également de s’assurer de la qualité des travaux et des prestations afin que l’immeuble puisse traverser le temps sans coût supplémentaire.

Un nouveau dispositif Malraux très avantageux et très souple

Le dispositif s’applique aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée après le 1^er janvier 2017.

L’avantage fiscal : une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux, selon le secteur, montant pouvant aller jusqu’à un plafond de 400 000 € répartis sur une période de 1 à 4 ans. Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû. Le solde est reporté sur l’impôt des 3 années suivantes.

Durée de l’investissement : l’engagement de location reste de 9 ans.

Une précision quant à l’acquisition en VIR (vente d’immeuble à rénover) : en cas de revente, pour le calcul de la plus-value, le prix de revient comprend le foncier mais aussi les travaux. Préférer la formule VIR, beaucoup plus protectrice et plus avantageuse.

De l’intérêt de réaliser un investissement en loi Malraux en parts de SCPI

Les avantages sont très importants : vous bénéficiez de l’avantage fiscal en totalité l’année de la souscription. Si, une année, vous devez payer des impôts très élevés, vous pouvez très bien réaliser une souscription de SCPI comportant 400 000 € de travaux sur une seule année !

Et, bien sûr, vous bénéficiez des autres atouts classiques de la SCPI. Attention, toutes les SCPI n’intègrent pas des immeubles en VIR ! Ce qui est pourtant bien plus avantageux. Vous l’aurez compris, elles ne se valent pas toutes.

Notre conseil

Faites réaliser votre stratégie fiscale avec simulations à l’appui. La loi Malraux sera sans doute une des solutions.