Aspects patrimoniauxde la loi de finances pour 2014

Sans être exhaustif, on peut retenir :

• l’augmentation des droits de mutation des actes à titre onéreux (ventes immobilières) ;

• la réforme du régime des plus-values immobilières ;

• une réforme des plus-values de cession de titres de société ;

• une simplification de l’enregistrement des donations de biens immobiliers ;

Augmentation des droits de mutation des actes à titre onéreux (ventes)

La loi de finances pour 2014 prévoit que les départements auront la possibilité, à compter du 1^er mars 2014, d’augmenter le taux des droits de mutation dus par l’acquéreur lors d’une transaction immobilière (ces droits comprennent la taxe sur la publicité foncière et les droits d’enregistrement) de 3,8 à 4,5 %, soit une hausse maximale de + 0,7 %. Pour être appliquée, cette hausse devra impérativement être décidée par le département qui pourra voter une hausse moins importante que celle de 0,7 %. Cette mesure sera applicable du 1^er mars 2014 au 29 février 2016. Après cette date, les droits seront (sauf changement de législation d’ici là) ramenés à 3,8 % du prix de vente.

Il est à noter que cette augmentation des sommes dues au titre d’une acquisition immobilière n’entraînera aucune augmentation de la rémunération du notaire. Les droits de mutation sont inclus dans ce qui est improprement appelé « frais de notaire », qui comprennent notamment l’ensemble des taxes et droits perçus par le notaire pour le compte du Trésor public, les sommes qu’il règle à des tiers pour le compte de son client et, pour une moindre part, sa rémunération (0,825 % hors taxes).

Réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières

Plus-values de cession de biens et droits immobiliers autres que les terrains à bâtir

La réforme des plus-values de cession des biens et droits immobiliers autres que les terrains à bâtir, mise en application dès le 1^er septembre 2013, vient seulement d’être rendue légale par la loi de finances pour 2014.

Schématiquement, pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant réalisées à compter du 1^er septembre 2013, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ces nouvelles règles conduisent, pour les cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir ou les droits s’y rapportant, à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et à une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Par ailleurs, pour les cessions réalisées du 1^er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et à la taxe sur les plus-values immobilières élevées des plus-values ­résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens (autres que, notamment, des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant et des titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière).

Plus-values de cession de terrains à bâtir : l’abattement pour durée de détention maintenu

Prévue par la loi de finances pour 2014, la suppression de tout abattement pour durée de détention pour les cessions de terrains à bâtir intervenant à compter du 1^er mars 2014 a finalement été censurée par le Conseil constitutionnel. Un abattement pour durée de détention continue donc à s’appliquer à ces cessions (ou aux droits s’y rapportant).

L’administration fiscale a précisé que les modalités de calcul, tant en matière d’impôt sur le revenu que de prélèvements sociaux, seraient celles qui étaient applicables avant le 1^er septembre 2013.

Pour les cessions de terrains à bâtir, l’abattement se décompte donc de la façon suivante :

• 2 % par année de détention au-delà de la 5^e ;

• 4 % par année de détention au-delà de la 17^e ;

• 8 % par année de détention au-delà de la 24^e.

L’exonération totale de la plus-value de cession est donc acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.

Plus-values réalisées par des non-résidents

Le régime d’exonération des plus-values réalisées lors de la cession d’un logement situé en France par une personne physique non-résidente, ressortissante européenne, est aménagé (création d’une limite de 150 000 euros de plus-value nette imposable, notamment).

Simplification de l’enregistrement des donations portant sur un bien immeuble

À compter du 1^er juillet 2014, les donations de biens immobiliers seront soumises à la formalité fusionnée. La taxe de publicité foncière et les droits de mutation à titre gratuit seront réglés directement au bureau des hypothèques. En pratique, il n’y aura donc plus de contrôle immédiat de la liquidation des droits par le service de l’enregistrement avant publication au Service de la publicité foncière.

Réforme des plus-values de cession sur titres de sociétés (art. 17)

Le principe de la barémisation des plus-values de cession de titres de sociétés est confirmé.

De nouveaux abattements ont ainsi été institués :

• un abattement de 50 % est appliqué sur les plus-values de cession de titres détenus depuis plus de 2 ans et moins de 8 ans ; cet abattement est de 65 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 8 ans ;

• un abattement spécifique pour durée de détention s’applique dans trois hypothèses (investissement au capital de certaines PME, cessions à l’intérieur d’un groupe familial et départ à la retraite du dirigeant) : il est de 50 % pour une durée de détention des titres depuis au moins 1 an à moins de 4 ans, de 65 % pour une durée de détention d’au moins 4 ans à moins de 8 ans, puis de 85 % à partir de 8 ans.

L’ancien régime d’exonération des plus-values de cession en cas de départ à la retraite est supprimé pour les cessions de titres réalisées à compter du 1^er janvier 2014 et remplacé par le mécanisme suivant :

• un abattement fixe spécifique de 500 000 € ;

• puis un abattement pour durée de détention spécifique de 50 à 85 %.