La loi Duflot : que faut-il en penser ?

La loi Duflot doit s’appliquer du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2016. Comme la précédente loi Scellier, elle concerne les logements acquis en direct ou dans le cadre d’une société civile immobilière, les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) souscrites pour financer des logements éligibles.

Logements concernés

Le dispositif « Duflot » concerne les logements neufs à usage d’habitation dont la construction est achevée, les logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), en cours de construction par le contribuable, rénovés (avec travaux après ou avant acquisition) dont les travaux concourent à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA. Il concerne également ceux qui font ou ont fait l’objet de travaux de restauration permettant d’atteindre des performances techniques voisines de celles de logements neufs ou encore des locaux qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement, qu’ils entrent ou non dans le champ de la TVA.

Bien entendu, pour l’ensemble de ces logements, des conditions précises sont à respecter, notamment en matière de niveau de performance énergétique globale (fixé par décret en fonction du type de logement) ; ainsi, pour les logements acquis neufs ou en VEFA, c’est le label BBC 2005 qui sera la référence, ou la réglementation thermique 2012 (si le permis de construire est postérieur au 1^er janvier 2013).

Localisation des immeubles

Les zones retenues - A, Abis, B1, B2 - sont identiques à celles de la précédente loi Scellier.

Quota de logements au sein d’un même immeuble

Dans un même immeuble composé d’au moins 5 logements, seuls 80 % des logements peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. Cette limitation ne concerne pas les logements acquis au travers d’une SCPI.

Conditions d’application de la réduction d’impôt

Le propriétaire du logement s’engage à louer le bien nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans, à une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant, ou un organisme public ou privé (faisant une sous-location du bien). Le propriétaire de parts de SCPI s’engage également à conserver ses titres pendant au moins 9 ans.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

Conditions quant aux loyers

Les plafonds des loyers mensuels sont, par m², de 16,52 € en zone Abis, 12,27 € en zone A, 9,88 € en zone B1 et 8,59 € en zone B2. Ils seront révisés chaque année. Mais, dans le cadre de la loi Duflot, ils doivent être ensuite corrigés d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19/S), S étant la surface du logement.

Ainsi, un appartement de 45 m² verrait son loyer en zone Abis de 743,40 € par mois corrigé de la manière suivante : 743,40 × (0,7 + [19/45]) = 743,40 × 1,12 = 832,61 €. Sur ce point, la loi Duflot est plus intéressante que la loi Scellier. Mais, bien sûr, il ne s’agit que de plafonds. Seul le marché reste maître en la matière.

Plafonds de ressources

Ils sont en revanche inférieurs à ceux de la loi Scellier intermédiaire.

Calcul de la réduction d’impôt

Contrairement à la loi Scellier, la réduction peut porter sur 2 logements (maximum) par an. Elle est calculée sur le prix de revient du ou des logements retenus dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret. Ce prix ne peut excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Le décret fixe à 5 500 €/m² le plafond requis. Le taux de la réduction d’impôt est de 18 % en métropole et de 29 % en outre-mer. La réduction d’impôt est répartie, sur 9 ans, par 1/9 du montant total chaque année. Contrairement à la loi Scellier, la fraction de la réduction d’impôt excédant l’impôt dû n’est pas reportable sur les années suivantes.

Pertinence de l’investissement Duflot ?

Autant l’investissement Duflot donne une réduction d’impôt supérieure au Scellier libre et donc, dans le cadre de cette comparaison, il est intéressant, autant pour ceux à qui nous recommandions le Scellier intermédiaire, la loi Duflot ne supporte pas la comparaison !

En effet, l’abattement de 30 % sur les revenus fonciers en loi Scellier intermédiaire était très efficace pour les investisseurs avec d’importants revenus fonciers.

Pour ceux-ci, nous recommandons plutôt l’investissement en déficit foncier ou encore en nue-propriété à crédit, dispositifs qui, cerise sur le gâteau, sont hors plafonnement des niches fiscales.

Loi Duflot et plafonnement des niches fiscales

La loi Duflot est concernée par le plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € par an. Donc, notre conseil est le suivant : avant tout projet d’investissement, faites le point sur les réductions d’impôts dont vous disposez déjà et qui sont concernées par le plafonnement de 10 000 €.

Ensuite, vous pourrez cibler tel ou tel investissement relevant du plafond des niches ou recourir aux investissements hors niches fiscales tels que l’investissement en déficit foncier ou la nue-propriété à crédit ou encore la loi Malraux. ?