Dans une mise à jour du 13 mai 2015, l’Administration intègre dans sa base documentaire (BOFiP : Bulletin officiel des finances publiques) les deux nouveaux dispositifs temporaires d’exonération de droits de donation prévus par la loi de finances pour 2015 votée fin décembre 2014.
En effet, il est rappelé que le législateur a mis en place :
• un régime d’exonération pour les donations de terrains à bâtir consenties en 2015 lorsque le donataire s’engage à réaliser et à achever des logements neufs dans un délai de 4 ans (Code général des impôts, article 790 H) ;
• un régime d’exonération pour les donations d’immeubles à usage d’habitation, pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, consenties dans les 3 ans suivant l’obtention du permis (Code général des impôts, article 790 I).
Champ d’application
Seules les donations consenties en pleine propriété peuvent bénéficier de l’exonération (Code général des impôts, articles 790 H et 790 I) ; sont donc exclues du bénéfice de l’exonération les donations avec réserve d’usufruit et les donations d’usufruit.
L’Administration précise à cet égard que les donations peuvent être réalisées indivisément au profit de plusieurs donataires ou consenties indivisément par plusieurs donateurs, s’ils sont propriétaires indivis du bien ainsi donné.
S’agissant des biens concernés par l’exonération, l’Administration précise que les donations ne peuvent pas porter sur des parts ou actions de sociétés, notamment de sociétés civiles immobilières, détenant des terrains à bâtir ou des logements neufs.
Montant de l’exonération
Dans l’un et l’autre régime, l’exonération s’applique, dans la limite de la valeur déclarée des biens remplissant les conditions d’application, à concurrence de 100 000 €, 45 000 € ou 35 000 € selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Le montant de l’ensemble des donations consenties par un même donateur au titre d’un même dispositif est, par ailleurs, plafonné à 100 000 €.
L’Administration confirme que les deux dispositifs et les deux plafonds globaux d’exonération prévus par les articles 790 H et 790 I du Code général des impôts peuvent se cumuler pour un même donateur.
L’Administration laisse toutefois une certaine latitude aux parties pour répartir le montant de l’exonération en cas de donations successives ou en présence de plusieurs donataires n’ayant pas le même lien de parenté.
Liquidation des droits
Les dispositifs d’exonération temporaire prévus aux articles 790 H et 790 I du Code général des impôts ne font pas obstacle à l’application, le cas échéant, des autres abattements personnels prévus en fonction du lien de parenté(1).
Les donations qui bénéficient du régime d’exonération temporaire sont également soumises à la règle du rappel fiscal pour la fraction de leur valeur taxable.
Mentions dans l’acte
L’acte de donation doit faire apparaître le montant de l’exonération pratiquée ainsi que le solde du plafond global d’exonération restant « disponible » pour toute donation ultérieure éventuellement consentie par le même donateur.
S’agissant du régime d’exonération des donations de terrains à bâtir, l’acte de donation doit mentionner expressément l’engagement du donataire, pris pour lui et ses ayants cause, de réaliser et d’achever des locaux neufs à usage d’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acte. L’Administration précise qu’en présence d’une indivision, cet engagement doit être pris par chacun des co-indivisaires.
S’agissant du régime d’exonération des donations de logements neufs, l’acte de donation doit indiquer la date d’obtention du permis de construire afférent à l’immeuble.
Remise en cause de l’exonération
En cas de non-respect des conditions d’application, le donataire doit acquitter les droits calculés sans l’application du régime d’exonération ainsi qu’un droit complémentaire égal à 15 % de la somme due auxquels s’ajoute l’intérêt de retard (4,8 % par an).
Ce droit complémentaire n’est pas dû, en cas de licenciement, d’invalidité, de décès du donataire (ou de l’une des personnes soumises à imposition commune avec lui) ou de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté.
L’Administration précise que les circonstances exceptionnelles ainsi visées correspondent à des cas dits de force majeure.
À titre d’exemples pour l’application du régime d’exonération des donations de terrains à bâtir, l’Administration indique que peuvent constituer un cas de force majeure après la donation du terrain :
• la contestation par voie contentieuse de la légalité du permis de construire ;
• la mise en liquidation de l’entreprise chargée de construire les locaux à usage d’habitation ;
• le recensement de la commune sur laquelle est cadastré le terrain à bâtir en état de catastrophe naturelle par arrêté au Journal officiel.
Conclusion
Comme toujours, consultez votre conseil avant toute décision afin qu’il vous aide à faire le bon choix !
1. Sont visés les abattements en ligne directe, entre frères et sœurs, en faveur des neveux et nièces, en faveur des handicapés ainsi que les abattements en cas de donations entre époux ou entre partenaires d’un PACS ou en cas de donations aux petits-enfants et arrière-petits-enfants.
EXEMPLE
Cas de donations successives
Par actes authentiques du 1er janvier 2015, du 1er février 2015 et du 1er mars 2015, M. D consent respectivement à chacun de ses 3 enfants A, B et C, des donations en pleine propriété de terrains à bâtir d’une valeur vénale de 60 000 € pour A et B et de 200 000 € pour C.
Hypothèse 1. Les parties conviennent d’appliquer successivement les montants d’exonération maximum à chaque donation jusqu’à « épuisement », dans la limite de l’abattement global de 100 000 € par donateur.
L’assiette des droits de donation au titre de chacune des donations s’établit comme suit :
• pour A, la donation du 1er janvier 2015 est exonérée en totalité, soit à hauteur de 60 000 € correspondant à la limite de la valeur déclarée du bien ;
• pour B, la donation du 1er février 2015 est exonérée à hauteur de 40 000 € correspondant au solde du plafond global d’exonération « disponible » au titre de l’article 790 H du Code général des impôts. Le reliquat de l’assiette taxable aux droits de mutation à titre gratuit s’élève donc à 20 000 € (soit 60 000 € – 40 000 €), avant tout abattement. La liquidation des droits sur ce reliquat d’assiette est réalisée dans les conditions de droit commun ;
• pour C, la donation du 1er mars 2015 ne peut bénéficier de l’exonération partielle de droits prévue par l’article 790 H du Code général des impôts, le plafond global d’exonération de 100 000 € ayant été « épuisé » lors des deux précédentes donations consenties par M. D (soit 60 000 € + 40 000 €). L’assiette taxable aux droits de donation s’élève à 200 000 € avant tout abattement. La liquidation des droits est réalisée dans les conditions de droit commun.
Hypothèse 2. Les parties aux actes conviennent que chaque enfant donataire bénéficie du même montant d’exonération, soit environ 33 333 € (100 000 €/3), dans la limite de l’abattement global de 100 000 € par donateur.
L’assiette des droits de donation au titre de chacune des donations s’établit comme suit :
• pour A, la donation du 1er janvier 2015 est exonérée à hauteur de 33 333 € (arrondis). Les droits sont liquidés, dans les conditions de droit commun, sur la base de 60 000 € 33 333 €, soit 26 667 €, avant tout abattement personnel ;
- pour B, la donation du 1er février 2015 est exonérée à hauteur de 33 333 € (arrondis). Les droits sont liquidés, dans les conditions de droit commun, sur la base de 60 000 € – 33 333 €, soit 26 667 € avant tout abattement personnel ;
• pour C, la donation du 1er mars 2015 est exonérée à hauteur de 33 334 € (arrondis). Les droits de donation sont liquidés, dans les conditions de droit commun, sur la base de 200 000 € – 33 334 €, soit 166 666 €, avant tout abattement personnel.