Plus-values immobilières : que faire ?

Vous êtes nombreux à nous demander s’il est opportun ou non de procéder actuellement à la vente de biens immobiliers. Plus précisément, faut-il se dépêcher de céder son bien pour encaisser ses plus-values, bien que le régime fiscal actuel ne soit pas très favorable, ou faut-il attendre la nouvelle formule de taxation des plus-values immobilières actuellement en gestation. Tel est le dilemme… On est parfois amené à prendre une décision malgré l’existence d’incertitudes.

La question posée

Examinons la situation concrètement à travers le cas du docteur U qui veut vendre un bien immobilier acquis sous l’empire de la loi Besson après 12 ans d’engagement de location. Il souhaite en effet réaliser sa plus-value. Mais rien n’est simple en ce bas monde. Il doit prendre sa décision rapidement car, pour vendre ce bien, il est tenu de donner congé au locataire 6 mois avant l’échéance du bail.

La vente interviendrait donc en janvier 2013.

Le régime de taxation actuel

La plus-value est le résultat de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Celui-ci peut être augmenté forfaitairement de 7,5 % pour frais d’acquisition ou augmenté des frais réels, sous réserve de les justifier.

Rappelons également que vous pouvez ajouter à votre prix d’acquisition un forfait de 15 % pour travaux sans besoin de les justifier, sans même avoir besoin d’établir la réalité des travaux, en d’autres termes même en l’absence de travaux !

Autant d’éléments qui permettent de réduire la plus-value taxable ! Les plus-values sur les ventes de biens immobiliers (hors résidence principale) sont exonérées après 30 ans de détention.

Les abattements sont applicables au-delà de 5 ans et de la manière suivante :

– 2 % par année de détention ­au-delà de la 5^e ;

– 4 % par année de détention au-delà de la 17^e ;

– 8 % par année de détention au-delà de la 24^e.

Quel serait l’impact du nouveau régime de taxation des plus-values ?

Appliquons celui-ci maintenant au cas du docteur U s’il devait être retenu par le gouvernement :

– il suffirait de seulement 22 ans pour être exonéré totalement de plus-values ;

– les abattements seraient organisés de la manière suivante : 5 % par année de détention au-delà de la 2^e.

Donc, dans le cas qui nous occupe, l’abattement serait de 50 % et la plus-value taxable serait donc estimée à 61 875 €.

Autre grosse différence, le taux de taxation serait celui de votre tranche d’imposition.

Ainsi, le docteur U est imposé dans la tranche à 41 %, taux auquel il convient de rajouter 15,50 % de prélèvements sociaux !

Soit, au final, une taxation estimée à 34 959 €, ce qui revient donc à une taxation de 28,25 % sur la plus-value réelle avant abattement !

Et l’augmentation de l’imposition ?

Et la tranche à 45 % ? Dans le cas du docteur U, ce taux ne s’applique pas car ses revenus sont de 186 000 € pour 3 parts. Or, la tranche à 45 % ne s’appliquerait qu’à partir de 150 000 € par part.

Si tel était le cas, la taxation passerait alors à 60,50 % avec, au final, une taxation de la plus-value de 30,25 %.

Mais, quelle que soit la formule, attention à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus qui a été instaurée par la loi de finances pour 2012. En effet, les plus-values immobilières nettes (abattement pour délai de détention déduit) sont ajoutées au revenu fiscal de référence.

Ainsi, le taux de contribution exceptionnelle est fixé à 3 % pour la fraction du revenu fiscal de référence supérieure à 250 000 € et inférieure ou égale à 500 000 € pour les contribuables célibataires, veufs, séparés ou divorcés, et supérieure à 500 000 € et inférieure ou égale à 1 000 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune.

Conclusions

Sauf cas particulier des hauts revenus, la nouvelle formule est plutôt légèrement favorable à notre client, si celle-ci devait s’appliquer lors de la vente en 2013. Il va donc pouvoir vendre et réaliser sa plus-value, ce qui est toujours la meilleure solution : quand on a une plus-value, il vaut mieux la prendre ! D’une manière générale, la nouvelle formule de taxation, du fait des abattements, serait souvent plus intéressante sauf très haut revenus.

Le remède au nouveau dispositif

Point très important et non négligeable, la formule du prélèvement libératoire ne permet pas une défiscalisation, ce qui n’est pas le cas de la formule avec les tranches d’imposition.

L’intérêt du nouveau dispositif réside dans le fait que vous pouvez, par exemple, réduire l’imposition de l’année concernée par la vente en procédant à l’acquisition de parts de SCPI de déficit foncier pour déduire 10 700 € du montant de la plus-value imposable. Ainsi, une souscription de 40 000 € génère un potentiel de déduction de 20 732 € à répartir sur 2 ans. La mise en place de cette stratégie permet une déduction du revenu global de 9 329 € en 2012 et de 10 745 € en 2013.

L’économie d’impôt réalisée dans la tranche à 41 % s’élèverait donc à 3 824 € en 2012 et à 4 405 € en 2013.

Ainsi, si le docteur U devait être taxé avec la nouvelle formule en 2013, sa taxation qui était de 34 959 € ne serait plus que de 30 554 €.

L’impact pourrait être plus important si le docteur U avait des revenus fonciers. En effet, si par hypothèse il avait 30 000 € de revenus fonciers, il pourrait alors souscrire 100 000 € de parts de SCPI de déficit foncier. Il pourrait alors déduire 23 323 € en 2012 et 28 506 € en 2013. Les économies d’impôt seraient alors supérieures car les revenus fonciers supportent les CSG/CRDS de 15,50 %. Ainsi, les économies d’impôts seraient estimées à 13 177 € en 2012 et à 16 105 €, soit au total 29 282 € d’économies d’impôt.

De la sorte, si le docteur U devait être taxé avec la nouvelle formule en 2013, sa taxation qui était de 34 959 € ne serait plus que de 18 854 € ! (sauf, bien sûr, plafonnement des économies d’impôts de ce dispositif…).

N’oubliez pas que dans un monde incertain, un rendement 29,28 % presque immédiat (en 2 ans) est incomparable…