De beaux restes… avec le mode d’emploi !
LOI SCELLIER
PATRIMOINE
PATRIMOINE PREMIER CIF réf. sous n° A043000 par la CIP Assoc. agréée par l’AMF
La loi Scellier peut encore, en 2012, vous permettre de réaliser des opérations très profitables en vous offrant la possibilité de bénéficier d’importantes réductions d’impôt. Mais avant de vous présenter les changements et les meilleurs usages possibles dans ce cadre fiscal, il nous est apparu nécessaire de vous rappeler quelques règles en matière d’investissement immobilier afin de vous éviter de sévères désillusions !
Piqûre de rappel
L’avantage fiscal ne doit certes pas être sous-estimé tant il peut vous permettre d’améliorer la rentabilité globale de votre investissement. Mais dans tous les cas, les facteurs qui doivent l’emporter sont l’emplacement du bien à acquérir, sa qualité et son potentiel de valorisation. Autrement dit, le bien doit se situer dans une zone à forte demande locative (donc facilités de revente évidentes) et/ou présenter de bonnes perspectives de développement économique. Il convient par ailleurs de ne pas surpayer le bien.
Enfin, on veillera à la qualité des prestations offertes pour l’immeuble sélectionné. Un bien construit avec des matériaux de qualité, aux dernières normes, situé en centre-ville dans une agglomération « en devenir » (développement de centres commerciaux, implantation d’entreprises, construction d’une zone universitaire ou de recherche dans les années à venir…) ou proche d’un bassin d’emploi, bien desservi et acquis à un prix raisonnable réunira toutes les conditions d’un bon investissement. L’avantage fiscal permettra la transformation en un excellent investissement.
Loi Scellier : ce qui change
La loi Scellier a survécu aux coups de rabot et on peut dire qu’elle conserve de beaux restes !
Elle est désormais consacrée aux logements BBC (bâtiments basse consommation) – à l’exception des logements non BBC pour lesquels une demande de permis a été déposée avant le 31 décembre 2011 – et étendue aux logements remis à neuf, restaurés ou transformés par le vendeur avant l’acquisition.
Attention également, autre nouveauté, les logements en l’état futur d’achèvement devront être achevés dans les 30 mois suivant la date de déclaration d’ouverture de chantier.
Par ailleurs, l’assiette de réduction d’impôt est désormais soumise à un double plafonnement. Au prix de revient total du bien qui reste plafonné, comme par le passé, à 300 000 €, vient s’ajouter un prix d’acquisition au mètre carré lui-même plafonné. Ainsi, ces plafonds devraient être de :
• en zone A bis de 5 200 €/m2 ;
• en zone A de 5 000 €/m2 ;
• en zone B1 de 4 000 €/m2 ;
• en zone B2 de 2 100 €/m2 ;
• en zone C de 2 000 €/m2.
Les taux de réduction changent aussi
En non BBC, le taux est de 6 %, il vaudra mieux oublier. En BBC, ils sont de 13 % sur 9 ans en Scellier libre et de 21 % sur 15 ans en Scellier intermédiaire ! Et dans ce dernier cas, toujours d’actualité, l’abattement est de 30 % sur les revenus fonciers, ce qui rend ce dispositif encore très efficace pour les personnes fortement imposées et plus encore pour les titulaires de bénéfices fonciers, comme vous avec vos SCI.
Rappelons qu’il existe toujours des plafonds de loyer au mètre carré, et qu’en Scellier intermédiaire, ils sont de 17,36 € en zone A bis, de 12,88 € en zone A, de 10,40 € en zone B1, de 8,48 € en zone B2 et de 4,88 € en zone C.
Au vu des résultats ci-dessus, il est évident qu’il faut opter pour le Scellier intermédiaire, et ce d’autant plus que vous disposerez de revenus fonciers importants. Ce qu’il faut bien voir, c’est que tous ces prélèvements obligatoires, ces impôts que vous n’aurez pas payés pourront être capitalisés à votre plus grand profit pour vous constituer un capital pour votre retraite par exemple.
Certes, certains investissements, comme Maisons-Alfort ou Vallauris (exemples), parce qu’ils respectent les deux plafonnements imposés (300 000 € et prix au mètre carré) sont plus efficaces en termes de réduction d’impôt. Ils font en effet le doublé gagnant. Mais en outre, ils satisfont pleinement aux critères économiques et immobiliers visés plus haut.
Le critère fiscal ne doit pas constituer votre seule et unique préoccupation. Nous ne saurions trop insister. Vous devez aussi vous attacher à réaliser un bon investissement qui sécurisera votre capital, et ce indépendamment de la réduction d’impôt.
Par conséquent, nous vous conseillons d’effectuer un choix judicieux au niveau économique, peu importe que la réduction d’impôt soit moins importante que celle que vous pourriez obtenir sur un autre bien.
La démonstration est faite : l’avantage fiscal est important mais il n’est pas essentiel ! Toutefois, quand il peut aider à financer votre capital retraite, ce serait dommage de vous en priver. Vous l’aurez compris : le cru Scellier 2012 mérite quelques conseils… ?
SCELLIER CONTRE SCELLIER INTERMÉDIAIRE
Soit le couple D., monsieur dispose d’un BNC de 160 000 €, son épouse de salaires de 30 000 € et la SCI est bénéficiaire de 15 000 €. Nous leur conseillons l’achat d’un appartement d’un montant de 348 900 € à Maisons-Alfort, à proximité de Paris, ville desservie par le métro (ils sont sûrs de louer et de revendre). Le prix au mètre carré est de 4 786 € pour un plafond de 5 200 €. Le couple finance ce bien en crédit in fine sur 15 ans avec un apport en assurance-vie de 80 366 €. En Scellier, les économies d’impôt sont estimées à 90 161 €, le coût d’acquisition à 274 805 € avec un effort d’épargne de 955 € par mois. En Scellier intermédiaire – grand vainqueur –, les résultats sont nettement supérieurs : les économies d’impôt sont estimées à 148 190 €, le coût d’acquisition à 216 776 €, avec un effort d’épargne de 670 € par mois.
EXEMPLE
Les amis du couple D. préfèrent la côte d’Azur et nous leur recommandons une petite résidence à Vallauris, valeur sûre, site très touristique également avec une forte demande locative. Le prix au m2 de la résidence est de 3 912 € alors que le prix plafond est de 5 000 €/m2. Ainsi, ce couple va acquérir un appartement avec terrasse pour un montant de 186 000 € dans le cadre de la loi Scellier intermédiaire. Le coût d’acquisition est estimé à 109 682 €, les économies d’impôt à 87 214 € et l’effort d’épargne à 346 € par mois avec un crédit in fine sur 15 ans et un apport en assurance-vie de 42 843 €.
EXEMPLE
Le couple D. décide d’investir dans une villa en Bretagne, à Perros-Guirrec, site très touristique, forte demande locative et peu satisfaite en maisons. Le prix au m2 est de 2 605 € alors que le prix plafond est de 2 100 €/m2. Nous privilégions le critère économique, sécurité du capital, sécurité locative. Le couple D. achète donc cette villa en crédit in fine sur 15 ans avec un apport en assurance-vie de 60 000 €. Les économies d’impôt sont estimées à 110 224 €, le coût d’acquisition à 166 813 € et l’effort d’épargne à 556 € par mois.