À l’aube de l’année 2012, comment préserver vos revenus fonciers ?

SCI et revenus fonciers : une occasion à saisir…

Vous vous installez et, très souvent, vous achetez les murs de votre cabinet dans le cadre d’une SCI. Celle-ci, propriétaire des murs, va vous la louer. Les résultats de la SCI seront fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. En général, la SCI aura acquis ces murs à crédit, avec un financement amortissable. Au début, les intérêts sont importants, donc vos revenus fonciers imposables pratiquement inexistants. L’impact de la SCI sur votre avis d’imposition est alors fiscalement neutre. Mais ce n’est plus le cas 15 ou 20 ans plus tard, l’emprunt étant en général remboursé intégralement. Résultat de cette situation : les revenus fonciers de la SCI imposables en quasi-totalité viennent s’ajouter à vos revenus professionnels.

Pour peu que vous vous situiez dans la tranche d’imposition à 41 %, une tranche à 45 % est envisagée ! Les revenus de la SCI sont alors imposés à 54,5 % (en tenant compte des 13,5 % de prélèvements sociaux), il ne reste donc dans votre poche que 45,50 % !

Une stratégie efficace, parmi d’autres, pour réaliser ce potentiel !

Mais la crise et le plan de rigueur sont passés par là et on nous pose souvent la question : que reste-t-il de nos défiscalisations ? Certaines choses devraient encore changer et ce n’est vraiment que tout début janvier que nous serons certains de la nouvelle sauce fiscale 2012 ! Toutefois, certains cadres fiscaux d’investissements immobiliers, très classiques, ne sont absolument pas concernés par ces modifications. Certaines solutions existent.

La nue-propriété ou comment se constituer un patrimoine immobilier au moindre coût

Voici une formule qui a traversé la tempête sans aucun dommage ! Elle s’adresse à ceux qui sont titulaires de bénéfices fonciers. La formule consiste à dissocier la propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et en usufruit de manière provisoire (durée fixe de 15 ans par exemple). La nue-propriété est le droit de propriété sans pouvoir jouir du bien. L’usufruit désigne les fruits du bien, à savoir le loyer ou son occupation. Dans ce cadre, l’investisseur achète la nue-propriété d’un bien pour 60 à 70 % de sa valeur (pourcentage variable selon la durée de détention). L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur institutionnel sur la même durée. Il perçoit les loyers et assure la gestion locative et prend en charge sur toute la durée l’intégralité des travaux et des taxes. À terme, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la totalité de la propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état.

Défiscaliser les revenus fonciers et réduire l’assiette imposable à l’ISF

Vous achetez donc cette nue-propriété à crédit. Vous ne percevez aucun loyer durant 15 ans (ou 20 ans). Pour autant, vous pouvez enregistrer et imputer les intérêts d’emprunt. Vous êtes donc automatiquement en déficit. Ce dernier ira directement s’imputer sur vos autres revenus fonciers bénéficiaires, d’où une économie d’impôts immédiate. De plus, la nue-propriété du bien n’est pas imposable à l’ISF tandis que l’emprunt contracté viendra directement augmenter votre passif ISF. L’effet immédiat est une réduction de votre assiette imposable à l’ISF. Vous ne payez pas non plus de taxe foncière durant la durée du démembrement.

Quel est le gain que vous réalisez ?

Au terme, vous récupérez l’usufruit (soit donc 40 % du bien) et la revalorisation sur l’intégralité du bien. Celle-ci aura couru sur la durée totale de détention de la nue-propriété.

Les avantages de la formule : Une absence totale de risque locatif, pas de frais de gestion et aucune dépense à prévoir. Cet investissement est doté d’une grande visibilité !

La sortie : Au terme, vous pouvez vendre le bien, le louer ou encore l’occuper ; avant le terme, vous pouvez revendre la nue-propriété en cas de besoin.

Et la plus-value ? C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Si vous cédez la pleine propriété, c’est le prix d’acquisition de celle-ci à la date d’entrée de la nue-propriété dans votre patrimoine qui sera retenu. Donc, acheter la nue-propriété seule n’est pas plus pénalisant en matière de plus-value qu’acheter en pleine propriété…

Que devient ce bien lors de votre retraite ? Tout dépend de votre situation. Si vous vous situez dans la tranche marginale d’imposition à 14 %, que vous louez le bien et que les loyers ne vous font pas passer dans la tranche d’imposition supérieure, alors conservez-le.

Si les loyers, même en microfoncier, vous font basculer dans les tranches d’imposition supérieures, il serait bon de vendre sous réserve toutefois du prix offert pour ce bien. Chaque situation mérite un traitement particulier ! Mais vous l’aurez compris, l’approche du cap de la retraite sera le moment de réaliser certains arbitrages et, peut-être, de vendre certains biens immobiliers pour limiter la progression de l’imposition et préférer des investissements moins générateurs d’impôts…