Le démembrement est-il judicieux ?

De quoi s'agit-il ? Tout simplement de mettre en application la technique du démembrement de propriété. Celle-ci est bien connue dans les familles à la suite d'un décès ou de donations. On identifie les deux composants de la pleine propriété que sont la nue-propriété d'une part et l'usufruit d'autre part. Classiquement, ce démembrement est viager et cesse au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devenant plein propriétaire sans bourse délier ni règlement de droits fiscaux.

Moins connu est le dispositif du démembrement temporaire. Les deux constituants de la propriété sont séparés pour une durée déterminée, à la convenance des contractants. Nous avons déjà présenté cette technique en recommandant de l'appliquer entre parents et enfants étudiants, afin que ces derniers perçoivent le loyer (l'usufruit) plutôt que de le voir s'ajouter aux revenus des parents et faire ainsi l'objet d'une imposition à un taux maximal. Le nu-propriétaire ne percevant pas de loyer, il n'a pas, à ce titre, à supporter d'impôt sur le revenu. Chaque praticien connaît le poids de l'impôt sur un revenu foncier qu'il ne commence à percevoir effectivement qu'une fois le crédit remboursé, donc au bout de 15 ans le plus souvent. Lorsqu'un praticien (ou un groupe de praticiens en SCI) acquiert un local, il peut envisager de recourir à cette technique, laissant au cabinet - soi-même, SCM, SELARL... - la charge d'acquérir le droit d'usage (usufruit) pour une durée déterminée. Celle-ci est habituellement comprise entre 15 et 20 ans pour des considérations fiscales d'une part relevant du prix de l'usufruit (fraction du prix total) et d'autre part permettant au nu-propriétaire d'être exonéré de plus-values après 15 ans de détention. Cette exonération s'applique aussi à la valeur de l'usufruit, au-delà de 15 ans de démembrement, alors qu'il n'a pas été payé par le propriétaire.

Le calcul économique démontre que l'opération est bonne pour le nu-propriétaire du fait de l'économie d'impôt mais aussi pour l'usufruitier qui constatera que sa charge de remboursement au titre de l'usufruit est moins élevée qu'un loyer. Tout le monde y retrouve son compte avantageusement, sauf le fisc. On peut penser qu'il s'agit d'un bon montage mais à utiliser en connaissance de cause.

En effet, l'administration fiscale affiche des positions divergentes et n'est pas toujours disposée à accepter la déductibilité de l'usufruit, au motif qu'un usufruit ne peut, avance-t-elle, donner lieu à amortissement. Le principe, on l'aura compris, consistant pour le praticien à considérer que s'il a payé 100 pour acquérir un usufruit de 20 ans, il doit pouvoir déduire 5 (100/20) par an pendant 20 ans.

Les fiscalistes les plus réputés contestent les réserves de certains inspecteurs des impôts avec pour argument que les dispositions du plan comptable affirment le caractère amortissable d'un usufruit. En revanche, tout le monde s'accorde sur la valeur fiscale d'un usufruit temporaire : 23 % de la valeur totale par décennie. Toute décennie commencée est due. Ainsi, un démembrement sur 18 ans conduira à fixer la valeur de l'usufruit à 46 % de la valeur totale du bien immobilier. Pratiquée par les industriels, la technique peut naturellement s'appliquer aux chirurgiens-dentistes libéraux, propriétaires de leur local. Lorsque le propriétaire décide de réaliser cette opération, il doit veiller aux incidences fiscales. La plus-value sera exonérée si le propriétaire est détenteur du bien ou des parts de SCI depuis plus de 15 ans. Quant aux droits d'enregistrement relevant de la vente de l'usufruit, ils ne portent que sur la valeur de ce dernier et non sur la valeur totale. Ils sont déductibles dans la comptabilité de l'acquéreur (ex-locataire), tout comme les intérêts d'emprunt.

On imagine le bénéfice qui sera constaté par le cédant de l'usufruit. Il récupérera un capital qu'il pourra placer et économisera l'impôt sur les revenus fonciers qu'il ne percevra plus. Si le cédant de l'usufruit est une SCI, le prix reçu pourra soit être placé au sein de la société sur un contrat de capitalisation, soit réparti entre les associés. En matière d'ISF, la situation restera identique au passé puisque le local ou les parts de SCI étaient exonérés du fait du caractère professionnel de ce patrimoine.