Pour faire face à la crise, l’État modifie le régime de taxation des plus-values immobilières, augmente les prélèvements sociaux et un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales se profile…
Nouvelle donne fiscale : analysez votre patrimoine immobilier
Il est urgent et opportun d’analyser votre patrimoine immobilier afin de déceler les plus-values latentes. En effet, un certain nombre d’entre vous a acheté un bien immobilier locatif dans le cadre des lois Perissol ou Besson dès la fin des années 1990. Or, depuis, la plupart des villes de la région parisienne et les grandes métropoles régionales ont vu leurs prix immobiliers grimper fortement. Les plus-values sont souvent importantes.
Face à ces évolutions, que faire ?
Dans la mesure du possible, il est conseillé de profiter du régime actuel de taxation des plus-values, très favorable, avant qu’il ne se durcisse sévèrement en février 2012. Concrètement, cela revient à réaliser votre plus-value aujourd’hui.
Taxation des plus-values immobilières (hors résidence principale exonérée)
Pour l’heure, la plus-value immobilière est totalement exonérée après 15 ans de détention. Un abattement de 10 % par an de détention est appliqué au bout de 5 ans. Avec le nouveau régime de taxation, l’exonération totale ne sera acquise qu’au bout de 30 ans. Les abattements seront de 2 % par an entre 6 et 17 ans de détention, de 4 % par an entre 18 et 24 ans et de 8 % par an pour les 6 dernières années.
Augmentation des prélèvements sociaux de 12,3 à 13,50 %
Pour les revenus du patrimoine (revenus fonciers, plus-values professionnelles à long terme…), le nouveau taux s’appliquera sur ceux générés depuis le 1er janvier 2011 ; pour les produits de placement (intérêts des comptes sur livret, plus-values immobilières, dividendes, intérêts des PEL, PEA, produits d’assurance-vie…), le nouveau taux s’appliquera aux encaissements constatés à compter du 1er octobre 2011.
Alors, faut-il vendre ?
Prenez vos calculettes et estimez ou faites estimer la plus-value et comparez l’impact fiscal avant et après février 2012. Attention à respecter les délais de détention et de location de 9 ans s’il s’agit de biens acquis dans les cadres fiscaux Besson, Perissol…, sans omettre le délai de 3 ans de location après le constat d’un déficit foncier reportable sur le revenu global. Rappelons que, souvent vous ne bénéficiez alors pratiquement plus d’avantages fiscaux.
D’où l’idée de réaliser ses plus-values au moindre coût fiscal, d’investir une partie de celles-ci sur un support à gestion sécurisée, et de réinvestir l’autre partie, à titre d’apport, dans un investissement immobilier bénéficiant encore d’importants avantages fiscaux avant qu’ils ne disparaissent ou soient fortement réduits. Vous ferez ainsi un effet de levier, en finançant un nouvel investissement en partie à crédit et en partie avec apport, de manière à conserver la même mensualité, et vous augmenterez sérieusement le montant de votre patrimoine à terme.
Profitez d’importantes réductions d’impôts avant janvier 2012
Les réductions d’impôts (mais aussi certains plafonds) devraient être sérieusement rabotés en 2012 (projet de loi de finances 2012), pour tomber à 14 % pour la loi Scellier, 12 % pour la loi Censi Bouvard et 24 % (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ZPPAUP) et 32 % (secteur sauvegardé ou dégradé) pour la loi Malraux selon les secteurs concernés.
Signez votre acquisition chez le notaire avant fin 2011 – la signature de l’acte serait différée à mars 2012 pour un contrat de réservation signé et enregistré avant le 31/12/2011 – pour profiter encore d’importantes réductions d’impôts les années suivantes :
• loi Scellier BBC : 22 % de réduction sur 9 ans et en intermédiaire 32 % sur 15 ans et seulement 70 % des revenus fonciers imposables ;
• loi Censi Bouvard : 18 % sur 9 ans ;
• loi Malraux : 27 % si secteur ZPPAUP et 36 % en secteur sauvegardé ou dégradé ; la réduction s’applique uniquement aux travaux et elle est répartie sur 1 à 3 ans.
Grâce aux réductions d’impôts, la rentabilité est boostée. Ce qui, compte tenu du contexte économique, est énorme, d’autant qu’on ne peut écarter de futures augmentations d’impôts.
En voici quelques exemples (calculs hors économies d’impôts sur les autres revenus fonciers…) :
• loi Scellier BBC. Une résidence patrimoniale à Boulogne-Billancourt (centre ville et métro) avec un rendement de l’ordre de 2,86 % + réduction d’impôts de 2,44 %, soit un rendement global de 5,30 % à 6,30 % ;
• loi Scellier intermédiaire BBC. Une résidence à Bagneux (92), proche du futur métro, entourée de villes montantes, rendement de l’ordre de 3,65 % + réduction d’impôts de 2,44 %, soit un rendement global de 6,09 % par an sur 9 ans et de 5,65 % sur 6 ans encore. Potentiel de valorisation ;
• loi Censi Bouvard. Une résidence de tourisme sur la presqu’île de Giens, avec un rendement de 4,30 % + réduction d’impôts de 2 %, soit un rendement global de 6,30 % par an sur 9 ans ;
• loi Malraux. Une résidence cœur de ville à Rennes, avec un rendement de 3,65 % + réduction d’impôts de 12 % l’an durant 3 ans (sur la partie travaux).
CAS CONCRET
Monsieur D. a acquis à Suresnes un 3 pièces pour un montant de 207 329 €. Il peut le revendre aujourd’hui 450 000 €, soit une plus-value immobilière de 242 671 € (117 %) en 10 ans.
1. S’il revend ce bien aujourd’hui, 10 ans après son achat :
– la plus-value est de 242 671 € ;
– l’abattement sera de : 5 × 10 % = 50 % ;
– soit une taxation de 19 % + 13,5 % (CSG/CRDS) : 242 671 € × 50 % × 32,50 % = 39 434 € ;
– solde de plus-value nette en faveur de M. D. : 242 671 € – 39 434 € = 203 237 €.
2. S’il revend en mars 2012, le nouveau régime s’applique. Après 10 ans de détention :
– l’abattement sera de : 5 × 2 % = 10 % ;
– soit une taxation de : 242 671 € × 90 % × 32,50 % = 70 981 € ;
– solde de plus-value nette en faveur de M. D. : 171 690 €.
3. S’il revend aujourd’hui après 15 ans de détention, dans le régime actuel :
– il est totalement exonéré de taxation sur les plus-values ;
– solde de plus-value nette en faveur de M. D. : 242 671 €.
4. S’il revend après 15 ans de détention, en mars 2012 :
– l’abattement ne sera que de : 10 × 2 % = 20 % ;
– soit une taxation de : 242 671 € × 80 % × 32,50 % = 63 094 € ;
– solde de plus-value nette en faveur de M. D. : 179 577 €.