SCPI ou OPCI

SCPI

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société qui a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier locatif de commerces, de bureaux, de laboratoires, etc. L’investisseur détient donc des parts de cette société.

Investir en SCPI permet de diversifier son investissement (géographique, types de biens, locataires) et de bénéficier de beaux rendements (4-5 %). Mais attention, acheter juste un rendement serait une démarche bien légère ! En effet, toutes les SCPI ne se valent pas et il convient de vous faire accompagner par un professionnel qui saura faire le tri.

On reproche souvent aux SCPI leur manque de liquidité. C’est de l’immobilier et donc il convient de laisser le temps au temps (de 8 à 15 ans) pour amortir les frais et, bien sûr, de privilégier la qualité. En revanche, comme pour tout actif, il subsiste un risque, celui du marché immobilier.

Second reproche, la fiscalité. Les revenus produits par les SCPI sont imposables au titre des revenus fonciers (tranche d’imposition + 15,5 % de prélèvements sociaux).

Fort heureusement, vous pouvez effacer cette fiscalité avec l’achat en démembrement avec décote et/ou l’investissement en Europe avec l’application très favorable des conventions internationales.

OPCI

L’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) est un fonds investi à 65 % maximum dans l’immobilier tertiaire non coté en France et en Europe, avec à côté, obligatoirement, 10 % de liquidités, les 25 % restants étant investis en actifs financiers (actions, obligations ou monétaires).

La poche « financière » apporte une liquidité plus immédiate. Mais en cas de baisse du marché boursier, la valeur de vos parts d’OPCI pourra sérieusement baisser si la poche financière est fortement investie en actions. Alors que les SCPI sont totalement « décorrélées » de ce risque.

Les sociétés de gestion qui veulent limiter ce risque opte pour du monétaire, certes presque sans risques mais surtout sans rendement ! Du coup, le dividende sera de l’ordre de 2,5 à 3 % (contre 4,5 % en moyenne pour les SCPI) avant fiscalité.

Les OPCI sont souvent détenus dans les contrats d’assurance-vie, c’est donc cette fiscalité qui s’applique.

Les OPCI nouvelle génération

Certains ont obtenu l’autorisation d’être constitués à 85 % d’immobilier et à 15 % seulement de liquidités et d’actifs financiers.

Grande nouveauté, les actifs immobiliers sont de l’immobilier géré meublé dans les secteurs du tourisme, des affaires, des logements étudiants, des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), des seniors, à la fois neuf et ancien.

Ce type d’OPCI sera assujetti au régime de la location meublée. La fiscalité sera donc quasiment nulle. D’où un rendement net de plus de 3 %, ce qui est aujourd’hui tout à fait intéressant.

Conclusion

Plus de rendement pour les uns, plus de liquidité pour les autres et moins de fiscalité pour les dernières générations, à chacun de faire son choix en fonction de ses goûts et de ses besoins !