Installation d’un cabinet dans une copropriété : gare au syndic !

Quels faits ?

Un médecin généraliste a acheté un appartement à usage d’habitation qu’il a mis en location. En 2011, il décide d’y installer son cabinet médical. Il sollicite alors de la mairie l’autorisation de faire un local à usage mixte (habitation et cabinet), qui lui sera accordée sous réserve que l’habitat représente plus de la moitié de la surface. Il informe ensuite l’ordre départemental des médecins de sa nouvelle adresse. Il adresse une demande au syndic de copropriété pour installer une plaque à l’entrée de l’immeuble. Le 23 novembre 2011, l’assemblée générale de la copropriété inscrivait à son ordre du jour « la demande de Monsieur X pour l’installation d’un cabinet médical et la pose d’une plaque en façade ». et s’y opposait par 13 voix contre 1… Le médecin débute néanmoins son activité en mars 2012. Le syndicat des copropriétaires saisit le TGI de Paris pour ordonner l’arrêt de celle-ci, au motif que le médecin avait méconnu l’opposition exprimée par l’assemblée générale au sujet de son installation sans l’avoir même contestée.

Quels arguments ?

Pour le syndic, le médecin ne pouvait changer la destination du bien (de bien à usage d’habitation à bien à usage mixte) sans demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette installation créerait un préjudice au détriment des copropriétaires en permettant à des tiers à l’immeuble d’y accéder, ce qui n’est pas sans risques. Pour le médecin, l’assemblée générale a outrepassé ses compétences. Il ne lui était demandé que de se prononcer sur l’installation d’une plaque sur rue ; elle n’avait pas à autoriser ou non son installation dans l’appartement, dans un but professionnel. Concernant l’accès, il est limité à ses seuls patients qui doivent l’appeler par l’interphone et le médecin ne reçoit que sur rendez-vous, de 9 heures à 19 heures.

Qui a raison ?

Le juge doit apprécier souverainement la destination de l’immeuble, indiquée par le règlement de copropriété. Si l’immeuble est à usage d’habitation, vous ne pourrez changer la destination du bien sans demander l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. À l’inverse, si aucune disposition du règlement de copropriété ne fixe une destination de l’immeuble, vous pouvez user des parties privatives comme bon vous semble. Il convient de souligner que certains règlements contiennent une « clause d’occupation bourgeoise ». Celle-ci revêt un caractère impératif empêchant l’exercice d’une activité commerciale. Une tolérance existe en revanche pour l’exercice d’une activité libérale⁽¹⁾. Dans cette hypothèse, solliciter l’avis de l’assemblée générale peut être pertinent.